La cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili

Questo breve articolo rappresenta il tentativo di fare un po’ di chiarezza, e di voler riunire tutte le singole informazioni ad oggi disponibili sulle “cartolarizzazioni di beni immobili” trattando i temi concernenti: normativa e struttura delle società veicolo; forma e regime fiscale delle SPV perle cartolarizzazioni immobiliari; costituzione – cartolarizzazione – perfezionamento della cessione di una SPV 130 immobiliare.

NORMATIVA E STRUTTURA DELLA SOCIETA’ VEICOLO

La normativa di riferimento, per quanto attiene alla cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili, è la L. 130/ 1999 c.d. Legge di Cartolarizzazione, e le successive modifiche operate dalla Legge di Bilancio 2019 prima e dal Decreto Crescita poi. Da ultimo la neo Legge di Bilancio 2021 ai commi 214 e 215 ha apportato dei chiarimenti, anche se in forma indiretta.

Quello che maggiormente interessa è

  • Il comma 1088 della Legge di Bilancio che ha introdotto il comma b-bis) all’ Art. 7e che prevede l’applicazione delle Legge di Cartolarizzazione alle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili
  • l’intervento del Decreto Crescita che ha previsto la possibilità di acquisto diretto di beni immobili da parte di una SPV al fine di cartolarizzare i relativi proventi introducendo l’Art. 7.2.

Il testo normativo, relativo alle cartolarizzazioni immobiliari, come modificato da legge di Bilancio e Decreto Crescita appare come segue:

Art 7 “Altre operazioni”

  1. Le disposizioni della presente legge si applicano, in quanto compatibili: (…)

a)

b)

b-bis) alle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità, in capo alla società di cui all’art. 7.2, di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto gli stessi beni”.

Art. 7.2 “Cartolarizzazioni Immobiliari e di beni mobili registrati” (regolamenta le società deputate ad effettuare tale tipo di cartolarizzazione)

  1. Le società che effettuano le operazioni di cui all’ Art 7 comma 1 lettera b-bis) NON possono svolgere operazioni di cartolarizzazione di NATURA DIVERSA da quelle indicate all’ Art 7 comma 1 lettera b-bis). Delle obbligazioni nei confronti dei portatori dei titoli, nonché ogni altro creditore nell’ambito di ciascuna operazione di cartolarizzazione, risponde esclusivamente il patrimonio separato (…). A tali operazioni si applicano le disposizioni di cui all’ Art 7.1 comma 8 primo periodo.
  2. Per ogni operazione sono individuati i beni ed i diritti destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli e delle controparti dei contratti derivati con finalità di copertura dei rischi insiti nei crediti e nei titoli ceduti. I beni e i diritti, le somme derivanti dai medesimi beni, nonché ogni diritto acquisito nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione dalle società di cui al comma 1 costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società stesse e da quello relativo alle altre operazioni. Su ciascun patrimonio separato non sono ammesse azioni da parte di qualsiasi creditore diverso dai portatori dei titoli emessi dalle società ovvero dai concedenti i finanziamenti da esse reperiti ovvero dalle controparti dei contratti derivati con finalità di copertura dei rischi insiti nei crediti e nei titoli ceduti.

Art 7.1 comma 8 primo periodo prevede che (…) la società di cartolarizzazione individua un soggetto di adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni o autorizzazioni in conformità alle disposizioni di legge applicabili, cui sono conferiti, nell’interesse dei portatori dei titoli, compiti di gestione o amministrazione e potere di rappresentanza. (segue il secondo periodo).

L’unico dubbio che inizialmente poteva sorgere era sulla formulazione della norma che non chiarisce del tutto se la struttura prevista dal legislatore fosse stata quella di una SPV che cartolarizza i proventi derivanti dai beni e dai diritti acquisiti da una ReoCo d’appoggio, oppure quella di una c.d. SPV di cartolarizzazione immobiliare che acquisisce essa stessa i beni i cui proventi provvederà a cartolarizzare.

Come si diceva, anche la neo Legge di Bilancio 2021 ai commi 214 e 215 è intervenuta sulla Legge 130 delle Cartolarizzazioni. In particolare, è intervenuta sull’ Art. 1 comma 1 lettera b) (Ambito di applicazione e definizioni) e sull’ Art. 7.1 comma 4 (Cartolarizzazione di crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari).

Tale intervento si traduce in tre punti specifici:

  1. Le SPV possono finanziare l’acquisto di crediti tramite finanziamenti da terziin luogo dell’emissione di titoli per cui i finanziatori diventano destinatari in via esclusiva delle somme generate dai crediti ceduti. Ogni riferimento in norma ai “titoli” deve essere inteso come ai “finanziamenti” (Art 1 comma 1 lettera b));
  2. Non solo le somme ricevute dal/i debitore/i, ma anche tutte le somme ricevute a soddisfacimento dei crediti ceduti, sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati ai titoli emessi per finanziare l’acquisto dei crediti (Art 1 comma 1 lettera b));
  3. All’interno della disciplina delle società veicolo di appoggio (ReoCo) è stato previsto che possano acquistare i beni e i rapporti giuridici che hanno la funzione di garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione non solo nelle forme usuali (compravendita) ma anche tramite altre operazioni societarie(scissioni e aggregazioni) (Art. 7.1 comma 4).

Tutto ciò, non riguarda direttamente il caso delle “cessioni di immobili”, ma ha senso in una visione di lettura generale della Legge 130 e dell’interpretazione del pensiero del legislatore.

All’esito dell’esame della normativa, come sopra rappresentata,

  • visto che l’ Art. 7 comma 1 lettera b-bis)prevede l’applicazione della L. 130/99 alle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità, in capo alle società di cui all’art. 7.2, di beni immobili;
  • vista l’introduzione dell’ Art. 7.2sulle cartolarizzazioni immobiliari e la previsione di società (SPV 130) che effettuino tali operazioni anche sotto il profilo patrimoniale e di responsabilità;
  • visto l’ Art7.1 comma 8 primo periodo che prevede che le società di cartolarizzazione immobiliare individuino un soggetto di adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni o autorizzazioni cui conferire compiti di gestione o amministrazione e potere di rappresentanza (Sub-servicer);
  • avendo la legge di Bilancio 2021fornito un’interpretazione autentica dell’ Art. 7.1 comma 4 chiarendo le attività delle ReoCo, con possibilità data alle stesse di acquisire i beni che hanno la funzione di garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione non solo nelle forme usuali (compravendita) ma anche attraverso atti societari;
  • considerato, da ultimo, che proprio l’operazione di cartolarizzazioneimmobiliare posta in essere da Arya SPV (prima cartolarizzazione di immobili di cui ad oggi si è a conoscenza) è avvenuta per il tramite di una SPV (“Arya” appunto) appositamente costituita e avente codice ATECO 2007 – Attività 68.1 – Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri. A tale operazione ne è seguita un’ulteriore a opera di Zenith e Phoenix a mezzo della “Manzoni SPV” con codice ATECO 2007 – Attività 68.20.01 – Affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing;

appare evidente che il combinato disposto degli Artt. 7 comma 1 lettera b-bis) e Art. 7.2 , alla luce delle considerazioni di cui sopra, si riferisce alla possibilità di concludere operazioni di cartolarizzazioni immobiliari poste in essere da SPV 130 appositamente costituite e aventi come unico oggetto “operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili” con l’ausilio di società competenti per la gestione/amministrazione/rappresentanza (Sub–servicer) .

 

FORMA E REGIME FISCALE DELLE SPV PER LE CARTOLARIZZAZIONI IMMOBILIARI

 

La nuova previsione delinea le principali caratteristiche delle SPV nell’ambito di tali operazioni (“SPV di Cartolarizzazione Immobiliare”), in linea con quanto previsto per le SPV e per SPV d’Appoggio, prevedendo quanto segue:

  1. le SPV di Cartolarizzazione Immobiliare non possono svolgere operazioni di cartolarizzazione di natura diversa dalle cartolarizzazioni immobiliari e di beni mobili registrati;
  2. per ogni operazione sono individuati i beni ed i diritti destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli e delle controparti dei contratti derivati con finalità di copertura dei rischi insiti nei crediti e nei titoli ceduti;

III.           viene esteso anche a tale tipologia di cartolarizzazione il regime di segregazione ordinario del patrimonio previsto per legge, stabilendo che:

  1. i beni e diritti individuati, le somme in qualsiasi modo derivanti dai medesimi beni, nonché ogni altro diritto acquisito nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione dalle SPV di Cartolarizzazione Immobiliare costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle SPV di Cartolarizzazione Immobiliare stesse e da quello relativo alle altre operazioni;
  2. su ciascun patrimonio separato non sono ammesse azioni da parte di qualsiasi creditore diverso dai Noteholders
  3. ovvero dai concedenti i finanziamenti reperiti dalle SPV di Cartolarizzazione Immobiliare ovvero dalle controparti dei contratti derivati con finalità di copertura dei rischi insiti nei crediti e nei titoli ceduti;
  4. delle obbligazioni nei confronti dei Noteholders (nonché di ogni altro creditore nell’ambito di ciascuna operazione di cartolarizzazione) risponde esclusivamente il patrimonio separato con i beni e diritti di cui al precedente sub-paragrafo (ii);
  5. la SPV di Cartolarizzazione Immobiliare deve individuare un soggetto di adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni o autorizzazioni in conformità alle disposizioni di legge applicabili, cui sono conferiti, nell’interesse dei Noteholders, compiti di gestione o amministrazione e potere di rappresentanza;
  6.  Ciò che verrà considerato quale garanzia per l’operazione di rimborso dei titoli stessi sarà quindi il flusso di cassa proveniente dalla vendita, appunto, degli immobili;
  7. in relazione al regime fiscale applicabile alle SPV di Cartolarizzazione Immobiliare il Decreto Crescita, introducendo le SPV di Cartolarizzazione Immobiliare, ha espressamente stabilito che i beni e i diritti destinati al soddisfacimento dei crediti dei portatori e le somme dagli stessi rinvenienti costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti. Tale precisazione consente di ritenere anche i proventi realizzati in costanza di cartolarizzazione dalle SPV di Cartolarizzazione Immobiliare esenti da IRES e IRAP, con assoggettamento ad imposta solo dell’eventuale risultanza positiva al termine del periodo.

COSTITUZIONE – CARTOLARIZZAZIONE – PERFEZIONAMENTO DELLA CESSIONE DI UNA SPV 130 IMMOBILIARE

 

1)     ATTO COSTITUTIVO E STATUTO

La SPV 130 immobiliare dovrebbe essere costituita, ab origine, da atto costitutivo e statuto, come “società veicolo avente come oggetto sociale esclusivo la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili”.

Mentre l’oggetto sociale principale della SPV 130 rimarrebbe la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione, nello stesso statuto della SPV 130, andrebbe aggiunto, a scanso di equivoci, quale mero “fine strumentale per il raggiungimento dell’oggetto sociale principale” la possibilità specifica per la SPV 130 di acquistare immobili. In tal modo, l’acquisto degli immobili da parte della SPV rientrerebbe, anche da statuto, negli atti collegati e connessi al raggiungimento del suo scopo (quello di realizzare la cartolarizzazione dei proventi), senza quindi che possano esserci dubbi riguardo ad un utilizzo distorto dello strumento della SPV 130 per realizzare operazioni meramente immobiliari.

2)     CARTOLARIZZAZIONE, PERFEZIONAMENTO CESSIONE E INDIVIDUAZIONE DEI BENI

Da un punto di vista pratico, una volta costituita la SPV 130 immobiliare, la cartolarizzazione dei proventi verrebbe strutturata come qualsiasi altra cartolarizzazione, e pertanto con un “blocco cessione” cui seguirebbe un “blocco emissione”.

Il cuore di tali nuove cartolarizzazioni è tutto nella fase della cessione: oggetto di cessione, infatti, sono in questo caso sia i “proventi” (ad esempio eventuali canoni di locazione di immobili a reddito, prezzi di vendita futuri degli immobili stessi…), che – con atto contestuale e separato – gli “immobili” stessi.

La SPV 130 immobiliare acquisterebbe l’intero asset di “proventi/immobile” dallo stesso (unico) soggetto cedente (persona fisica, società, banca, un intermediario, un fondo), titolare dell’intero asset e potrebbe procedere o con unico atto di cessione cumulativo, ovvero con due atti distinti, uno per la cessione dei proventi, ed uno per la cessione dell’immobile (quest’ultimo sicuramente per mezzo di atto pubblico notarile, registrato e trascritto nei registri immobiliari, stante la natura dell’immobile). Ebbene, in assenza di specifiche risposte normative, si presume ovviamente che l’atto di trasferimento in capo alla SPV 130 della titolarità di un bene immobile dovrà seguire il regime civilistico ordinario ivi previsto, ovvero essere stipulato per atto pubblico, con conseguente registrazione dell’atto di compravendita e pagamento delle normali imposte previste non potendo pertanto bastare la mera pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e l’iscrizione nel registro delle imprese di cui all’articolo 4 della Legge 130.

Con riguardo al perfezionamento della cessione degli immobili ai fini dell’opponibilità ai terzi non potrà farsi in questo caso ricorso ad una pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, dovendo trovare necessariamente applicazione le disposizioni in materia di trascrizione del titolo (atto di compravendita, decreto di trasferimento, altro) di cui all’articolo 2644 c.cQuanto all’individuazione dei beni  andrebbero considerate due formalità concorrenti, vale a dire l’impiego anche in questo caso della pubblicazione di un avviso nella Gazzetta Ufficiale e l’indicazione all’interno di un’apposita sezione della nota di trascrizione della circostanza che il nuovo titolare del diritto reale in questione sul bene immobile è una società di cartolarizzazione costituita ai sensi del combinato disposto degli artt. 7, comma 1, lett. b-bis) e 7.2 della l. 30 aprile 1999, n. 130 e che tale diritto e le somme in qualsiasi modo derivanti dallo stesso sono destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori degli specifici titoli emessi nel contesto della relativa operazione di cartolarizzazione e degli altri creditori della società di cartolarizzazione nell’ambito della stessa operazione di cartolarizzazione(art 7.2 comma 2).

3)     RUOLO DEL SUB-SERVICER

Nella fase di strutturazione e realizzazione della cartolarizzazione immobiliare, sempre in relazione al “blocco cessione”, assumerà particolare importanza il ruolo del sub-servicer, che si troverà a dover gestire non solo un portafoglio di crediti (proventi), ma altresì l’immobile stesso e tutte le tematiche allo stesso connesse, quali ad esempio eventuali miglioramenti e la vendita a terzi.

In tal caso il sub-servicer agirà quale sub-mandatario del Master servicer e della SPV 130, e dovrà svolgere, nell’interesse della SPV 130 titolare dell’immobile, lo stesso compito di gestione e valorizzazione che svolge la ReoCO ex comma 4, art. 7.1. (la quale però è altresì, essa stessa, titolare diretta dell’immobile come società separata dalla SPV 130)

 

 

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